ご売却の流れ

お客様によってご売却を検討される事情が異なりますので、不動産売却における「ご相談」「ご要望」「お悩み」をお聞かせいただき、当社営業担当者よりお客様にとって最適な提案をさせていただきます。 例えば、住み替えをお考えのお客様は「子供が成長したため手狭になった」、「もう少し通勤に便利な場所へ移り住みたい」など、その理由はお客様によって様々でございます。 したがいまして、お客様のご事情に合わせた売却スケジュールの組立て及び様々な手続きをスムーズに行う段取りを組む必要がございます。

住み替えの際、住まいの売却と購入の流れや入居までの期間を教えてください。

住み替えをご計画される場合、大きく分けて以下の３つの方法がございます。

売却と購入の同時進行

ご資金の計画とスケージュール管理が重要です。営業担当者と打ち合わせのうえご売却とご購入をおすすめください。 ＊新しい住まいの引き渡し時期によりますが、仮住まいが必要となるケースがございます。その場合、仮住まいの賃料や２回分のお引越しの費用が必要となりますので、ご注意ください。

売却先行

先に現在の住まいをご売却される場合は、売却により資金の目処が立っているため、じっくりと購入物件をお探しできます。ただし、仮住まいが必要となりますので、賃料のご負担やお引越しも２回分必要となります。

購入先行

先に新しい住まいをご購入される場合のご資金については、一般的に金融機関の融資（つなぎ融資、住宅ローンなど）または自己資金のご利用となりますが、金融機関の融資をご利用される場合は、ご売却の計画（売出価格、スケジュールなど）と全体の資金計画について、営業担当者と綿密な打合せのうえご計画をおすすめください。 ＊売却物件に残債がある場合は、売却代金にて完済することが条件となります。

＜注意点＞

住み替えの計画を始めて、全ての手続が完了するまでの期間は、２～３ヶ月の場合もあれば１年という長期の場合も考えられます。 いずれにしましても、「現在のお住まいのご売却」および「住み替え先の探索」をすすめることになりますので、次のようなことを検討しながら、慎重に計画を立てる必要がございます。

現在のお住まいにおける売却価格と手取り額の見積（概算）

住み替えをしようとしている不動産に関する購入予算の見積（概算)

売却による資金をもとにした購入にかかわる資金計画の検討

住宅ローンを利用する場合における諸条件の確認

引越しに関するスケジュールの検討

＊引越しに関するスケジュールは、現在のお住まいからの引越しと新たにご購入されたお住まいへの入居時期をそれぞれの不動産売買契約において、どのように決めるかは、重要なポイントになります。

＜住み替え先の取得期間＞

新築住宅（一戸建てまたはマンション）を購入する場合 新築住宅の入居時期に合わせて、現在のお住まいをご売却することができ、住み替えの計画は比較的容易に立てることができます。 購入する住宅の完成時期によりますが、完成済みであれば、およそ２～３ヶ月で住み替えは可能です。

土地を購入して一戸建て住宅を建築する場合 土地を購入後、ハウスメーカーなどに住宅の建設を依頼される場合は、土地購入までの手続き、住宅に関する間取りの打合せ・建築確認申請許可の取得・工事の打合せなどに相当の期間を要することがございますので、ご自宅の売却と土地購入および住宅建設を併せたスケジュールを把握されることが重要です。

中古住宅（一戸建てまたはマンション）を購入する場合 購入する住宅が空室の場合およそ1か月で住み替えが可能ですが、居住中の場合は、先方の引越しに要する期間にもよりますが、一般的には住み替えの期間はおよそ２～３ヶ月を要します。

不動産を売却する前に準備するものは何でしょうか？

不動産売却のご相談の際、次のものをご用意いただけると相談がスムーズに進みます。

登記済権利証または登記事項証明書

ご所有の不動産の情報（土地や建物の面積やご名義の確認の為）

購入時の資料など（建物の間取図が確認できるもの）

土地測量図、建物図面など

なお、上記の資料が不足している場合でも、当社で綿密な調査を行ないますので、ご心配なさらずにご相談ください。

不動産を売却する際に必要な諸費用はどのようなものですか？

諸費用はご売却される不動産により異なります。主なものは次の内容です。

譲渡所得税・住民税（売却益が出る場合）

※優遇税制が利用できる場合がありますので、担当者へご相談ください。

収入印紙代（不動産売買契約書に貼付します）

登記費用（抵当権抹消費用・司法書士手数料など）

仲介手数料（税込）

不動産売却の第一歩は、その不動産の査定価格を知ることから始まります。その査定価格を知るうえで不動産の調査は必須です。 特に、目に見えない部分の調査が重要です、例えば、土地、建物等の権利関係、建築基準法および都市計画法に関する法令上の制限の調査は欠かせません。さらに、周辺不動産市況を把握するために、同じ地域における現在の売出事例や、近隣の成約事例等の調査を行い、高度な業務知識でお客様の不動産を調査いたします。

どのようなことを調査するのですか？

調査内容は以下のとおりです。

現地調査

実際に目で見て査定対象不動産の状況を確認します。 内容としては、隣接地からの越境物、（例えば敷地内に境界を越えて入ってきている木の枝など）はないか、間口は十分に確保できているか、境界標の有無、道路との高低差、建物の内外部の状況等です。

役所調査

用途地域の確認、建築基準法や都市計画法に関する法令上の制限、公道・私道など道路の種類や幅員、電気・上下水道・ガス等、生活関連施設の設備の状況などを確認いたします。

法務局調査

登記事項証明書をもとに、土地、建物等の権利関係、地目、地積、隣接土地の所有者等の確認を行い、公図や地積測量図などをもとに、隣地および道路との境界、接道状況等の確認をします。また建物図面をもとに、付属建物・未登記建物の有無等について、確認を行います。

市場調査

周辺の売出物件の調査 物件の種別や地域、面積、間取など類似する売出中の物件を調査して、売出価格の相場を確認いたします。 （例：対象不動産の条件に近い売出物件の状況把握、その物件の売出期間など）
周辺の成約物件の事例 実際の成約事例を調査し、成約見込み価格を検証します。 以上の項目に関する調査の結果および情報をもとに不動産の査定価格およびご売却方法などについて、提案をさせていただきます。

お客様のご所有不動産における査定価格を参考にご納得をされるまでお打合せをさせていただきます。不動産は、市況により価格が変動する場合がございますので、お客様とじっくりとご相談のうえ売出価格と併せて売却活動の開始時期などについて、決めて参ります。 なお、お客様のご希望売出価格と当社の査定価格との間に開きがある場合は、ご希望価格に対するアドバイス、周辺相場、今後の市況などを勘案し、お客様のご希望価格を踏まえたうえで、売出価格を決定させていただきます。

＜売出価格とは＞

中古一戸建てや中古マンションの新聞折込広告や販売図面などに表示されている価格のことを「売出価格」といいます。

売出価格は途中で自由に変更できますか？

不動産をご売却される際は、不動産会社と「媒介契約」を締結します。 （「媒介契約」については次項を参照） 価格変更の際は、お客様より、当社所定書式に変更後の価格をご記入のうえご提出いただきます。 価格変更は値下げする場合と、値上げする場合（レアケースですが）があり、どちらの場合でも変更のタイミングは売却計画全体に影響しますので、担当者とご相談のうえ進めてください。

査定価格より高く価格設定しても売れますか？

買主様のご購入希望条件やタイミングが合ったときなど、査定価格より高い金額で売却できる場合もあります。しかし、そのような買主様が現れるケースは稀です。売却をスムーズに進めるためにも査定価格を参考にした売出価格を設定されることをお勧めいたします。

ご所有不動産のご売却をすすめるにあたり、当社と媒介契約を締結していただくことになります。媒介契約には宅地建物取引業法３４条の２に定められている「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の３種類がございます。

１）専属専任媒介契約とは

お客様は、不動産のご売却を当社以外の不動産業者に重ねて依頼することができません。また、お客様が自ら探してきた買主様と売買契約を締結することもできません。 専属専任媒介契約を締結した後５日以内に不動産情報を国土交通大臣が指定した指定流通機構に登録のうえお客様に対し、文書または電子メールにより１週間に１回以上売却活動状況を報告いたします。

２）専任媒介契約とは

お客様は不動産のご売却を当社以外の不動産業者に重ねて依頼することができません。ただし、お客様が自ら探してきた買主様とは売買契約を締結することができます。 専任媒介契約を締結した後７日以内に不動産情報を国土交通大臣が指定した指定流通機構に登録のうえお客様に対し、文書または電子メールにより２週間に１回 以上売却活動状況を報告いたします。

３）一般媒介契約とは

お客様は物件の売却を当社以外の不動産業者に重ねて依頼することができます。不動産業者は指定流通機構への登録ならびに定期的な報告義務はなくなります。

当社が売主様と購入希望のお客様と諸条件の調整について、交渉を行います。 諸条件の調整には、売買対象不動産のお引渡し時期や、付帯設備（エアコンや照明器具等は撤去するか、残しておくか等）、場合によりますが、価格の交渉などについてです。 いずれの調整も当社が、売主様と買主様の双方にご納得いただいてご契約となるように、光和不動産の経験とノウハウを駆使してスムーズにご成約に向けた手続きをご提案させていただきます。

不動産用語説明：「付帯設備」

売買対象不動産に付随する、門や塀、庭木・庭石、キッチン、給湯機、洗面台、照明器具、エアコン等の各種設備・器具を総称して「付帯設備」といいます。

なかなか売却できない場合はどうしたらよいですか？

妥当な売出価格であれば、ほとんどのケースにおいて不動産はご売却できます。 ご売却に至らない原因は、概ね不動産の状態、売出価格、販売方法にあると考えられますので、いつまでも売却できない場合は担当者とお打ち合せのうえ問題点を解決されることをお勧めいたします。また、他の不動産会社へ相談されるケースもありますが、単に競争心をあおることになり、お客様にとってマイナスとなるケースがございます。

売却することが決まったら、すぐに引越しをするのですか？

一般的には、不動産売買契約を締結した後、お引渡しまでの期間はおよそ２～３ヶ月とされていますので、その間にお引越しいただければよろしいかと思われます。なお、お引越し等に関するスケジュールについては、売主様、買主様のご事情によりさまざまですので、ご契約前に営業担当者とご相談ください。 ＜住み替えをされる場合の注意点＞ 住み替えする住宅が未完成のため、引き渡しまでの期間が長期になるケースや仮住まいが必要となるケースもございますので、現在のお住まいのご売却と新しいお住まいのご購入を併せたスケジュール調整が必要です。