不動産投資ガイド

不動産投資とはマンションやアパートを購入し、他人に賃貸することで家賃収入を得ることと思われていますが、厳密に言えば、物件を取得してから売却して換金するまでのトータルの収益を追求する行為です。この場合、投下した自己資金に対して最終的に手元に戻る現金の増加率に着目し、この増加率を年間に換算したものを投資利回りと呼んでいます。

売却を前提にしなければ、毎年のキャッシュフローのみに着目しても構いません。
この場合、物件取得価格に対する年間の純収入の比率、つまり利回りに着目することになります。 不動産投資は預貯金と違い、ある程度の利回りを確保することができますが、元本を保証してくれるものではありません。また、株式投資と違い、資金が短期間で何倍にもなる投資方法ではありません。そういう意味で、日本では数少ないミドルリスク、ミドルリターンの運用方法といえます。

安定収入

• 自営業の方であれば、本業とは別に安定的な収入が得られる不動産投資を望む方が多いようです。給与所得者の場合、収入減への対応策としても検討されています。
• 女性や高齢者の収入源というケースもあります。
• 不動産投資の一番の目的は安定収入です。

私的年金の代替手段

• 公的年金である国民年金・厚生年金の将来の不安が叫ばれています。
• 老後の安心を得るために、公的年金に頼らない収入源が必要になってきます。
• 私的年金でもっとも一般的なのが、生命保険会社などの商品である個人年金、財形年金がありますが、不動産投資を私的年金の一種として利用する方も増えています。
• 定年退職時にローンを完済済み、もしくは退職金でローン残債を返済してしまえば、
• それ以降は家賃収入から必要経費を差し引いた分が手取収入となり、
• 公的年金にプラスする私的年金としての役割を果たします。

生命保険の代替手段

• ローンを利用して不動産投資をする場合、生命保険に加入することもできますので、
• 万一の際にはローン残債が保険金にて支払われることもあります。
• 残されたご家族にはローン残債のなくなった不動産物件が残され、
• 必要経費を差し引いた分が手取収入となり、生命保険としての役割を果たします。

所得税対策

• 不動産投資で得た収入にはもちろん税金がかかりますが、
• 減価償却費、ローン金利、管理費、修繕費など必要経費として算入することができます。
• このうち、建物の減価償却費については実際に支払うわけではなく、帳簿上でのマイナスですので、建物が永遠に使用できるという前提とするならば、その分課税所得が減少し税引き後の手取りが増える効果があります。建物はいずれ老朽化し滅失していくので、減価償却費の経費参入は当然のことだといえます。

相続対策

• 不動産投資によって、四つの節税効果があります。
  • 1. 貸家建付け地としての評価減、
  • 2. 小規模宅地の評価減、
  • 3. 建物の固定資産税評価との差による評価減、
  • 4. 借家権の発生による評価減があります。
• その他に資産が増えることによって、相続人に分けやすくなるというメリットもあります。
• 資産家にとってみれば、物納用地を潰すことなく相続対策を行うというメリットにもなります。

インフレ対策

• 現金は適切な運用をしなければ、インフレになった際に価値が目減りします。
• 過去のように今後30年で物価が3倍になるかどうかはわかりませんが、
• 物価が上昇した時には購入した物件の資産価値や家賃収入も上昇すると予想され、
• 不動産投資はインフレ対策になるといえます。

空室リスク

• 繁盛する店もあればそうでない店もあるように、経営において売上を予想することは大変困難です。
• 一方賃貸経営では、近隣相場からある程度正確な賃料収入を推定することができます。だからこそ、賃貸管理会社は一括借り上げなどの方法で家賃保証をすることができるわけです。ただし、今後は賃貸経営においても競争が始まることが考えられますので、
• 差別化が必要となってくるでしょう。立地・デザイン・間取り・防犯・管理・貸し方・賃料など色々な差別化を検討できます。ほとんどの空室の原因は立地と賃料設定にあります。
• 専門家の意見を良く聞きながら物件選びをする必要があります。

建物の老朽化

• 経年変化による建物の老朽化は避けられません。
• 老朽化した建物をそのままにしておくと、入居者が退去した際に新たな入居者が決まらないという空室リスクが高まります。
• 修繕費をあらかじめ事業計画に入れておくとよいでしょう。

金利の上昇

• ローンを利用して不動産投資をする場合、変動金利を選択した場合には返済額アップのリスクを負うことになります。
• 返済期間を短く設定する、繰上げ返済をする、固定期間を長くするなどのリスク対策が有効です。ある程度自己資金がある上でローンを利用するという姿勢が望ましいと思われます。

資金流動化のリスク

• 将来売れなくなるかも知れないというリスクがあります。
• 立地が良いかもしくは利回りが良ければ、流動化し易いと言えます。
• 高利回りの物件を運用し、すでに投下資金を回収しているのならば、別段売却価格に固執する必要はないのかも知れません。